深夜加完班，掏出钥匙，却发现门禁卡因“欠缴物业费”被物业悄悄停用；新房入住，发现厨房油烟倒灌，愤而拒交物业费却被告上法庭；业主大会依法选聘了新物业，老公司却上演“拉锯战”，拒不退场……这些典型的物业纠纷，是否也曾让您倍感无奈？

近日，最高人民法院发布了一批物业服务合同纠纷典型案例，为这些常见矛盾提供了明确的指引。

案例一：以停用门禁催费？物业公司此路不通

某小区业主张某发现，因为欠缴物业费，小区物业公司禁止他使用所住单元电梯和门禁系统。深夜而归，却有家难回。张某把物业公司告上法庭，要求恢复自己对电梯及门禁系统的使用功能。

审理法院认为，这个案件中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费，对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。最终，经法庭依法释明后，物业公司恢复了张某对门禁系统的使用。

维权要点：物业服务人催交物业费应采用合理方式，不得以中断或限制业主对共有部分（如门禁、电梯）的正常使用为手段进行催收。业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等合法途径解决。

物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务。

案例二：因房屋质量问题拒交物业费？可能得不到支持

某小区业主徐某家的厨房设计有问题，一做饭就油烟倒灌。徐某拒绝支付2019年5月至2022年12月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，被物业公司起诉到了法院，要求他支付拖欠的物业费。

法院认为，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，不属于物业服务人应承担的义务。徐某主张厨房设计不合理所致损失也与某物业公司并无关联。最终判决：徐某向某物业公司支付2019年5月至2022年12月的物业费4500多元。

维权要点：业主需厘清责任主体。物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。遇到房屋质量问题，正确的维权路径是依据购房合同向开发商主张权利，或要求其履行保修义务。

案例三：老物业拒不退场？法律支持业主大会决定

某小区通过业主大会，依法投票选出了大家心仪的新物业公司。但原来的物业公司上演“拉锯战”，不办理交接，还要求收取原物业服务合同终止后的物业费。

法院认为，某物业公司在原物业服务合同终止后，未按业委会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。最终判决：驳回某物业公司的诉讼请求。

维权要点：民法典规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

来源 | 央视新闻、人民日报、上观新闻

编辑 | 李   祯

校对 | 汪可欣

审核 | 王   森